战“疫”金融 | 对话绿地金融首席战略官李想：新冠“黑天鹅”飞走，商业地产就立刻迎来阳春吗？

尽管“立春”已过，但因为新型冠状病毒肺炎疫情，华夏大地仍笼罩在寒冬之下。

疫情自然影响到金融行业，具体来看，银行、A股、地产市场等都在不同程度上受到冲击。其中，地产行业是第三产业的重要组成部分，而第三产业对GDP的贡献率接近60%，疫情对地产开发、销售、物业等都会产生很大影响。

“新冠”对地产市场冲击几何？

为了最大限度地减少公众聚集，北京、福州、广州、成都等多个城市早已叫停了售楼处的销售活动，中国房地产业协会号召前后，众多房地产开发企业也暂停了售楼处销售活动。不过，看房、签约环节很难被线上替代，相关统计显示，2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量较往年春节期间的成交量下跌了95%。

商业地产方面，据不完全统计，超过80家企业推出减租政策，涉及商业项目多达2000个。以万达为例，其商管集团在1月24日-2月25日期间将对全国各地所有万达广场的商户租金及物业费实行全免政策，按照以往万达披露的年租金收入及物业收入水平预测，此次减租预计超过30亿元。要指出的是，即便减租，运营商也面临不小的资金压力。

参考2003年的SARS疫情，相关分析指出，乐观估计疫情对地产市场的负面影响可能会持续2-3个月，对武汉乃至整个湖北的影响可能持续半年。

当然，无论3个月还是半年，疫情对地产市场的冲击都是短期的，待疫情结束，随着积极因素不断增多，地产市场必然会逐渐好转。

但另一方面，纵然好转，未来地产市场的走势也不能简单去参照2003年，因为2020年的地产大环境与彼时明显不同：当前地产行业“黄金时代”不再。尽管相较于住宅开发，市场对商业地产的包容度仍然较大，但国内、特别是一线城市居高不下的地价、稀缺的土地资源使得土地竞争愈加激烈，获取土地做增量开发的机会越来越少，商业地产已跨入存量时代。

存量时代下，商业地产如何盘活是从业者要重点思考的新问题。

商业地产如何挖掘存量市场？

“今天海外市场的模式就是明天国内市场的模式，房地产行业的未来在于‘把低活的不动产变成高活的金融产品’。”绿地金融首席战略官李想告诉财视中国：“就像海外一样，未来行业前端——投资开发端的主体将从原来传统的房地产商投资主体变成保险、房地产基金等金融机构，并以其为主导，现有的诸多中小房地产公司未来可能主要扮演代建的角色。”

他进一步指出，中端根据“房住不炒”的政策逻辑，大量商业物业（还有住宅物业）会从增量开发转向存量运营，对于整个投融资体系而言，会形成大量的存量资产，通过优质高效的运营商运营，以稳定的租金来体现和提升收益。而有了稳定的现金流，就能将其证券化，在行业后端，这些存量资产就具备了通过ABS、CMBS、REITs等资产证券化方式实现退出的基础。

“概括来说，未来中国房地产投融资的新模式，是投资开发阶段是以保险、房地产基金等金融机构为主体并主导开发，退出阶段以ABS、CMBS、REITs等资产证券化方式为主导，成为可交易的金融产品，即前端金融机构投资、后端资产证券化。”李想说道：“在这种模式下，企业的核心竞争力不再是高杠杆，而是金融运作能力，金融在整个投资开发价值链中的核心地位、影响力会更大。这也是绿地金融目前业务创新发展的方向。”

存量地产升级向何方？

根据消费的内容、金额和频次，居民消费自然形成了一个消费阶梯，商业地产也需要依照各个阶梯顺势布局。李想以绿地为例加以解释：“绿地的产业布局涵盖‘购食住行医康养游娱学’，本质上可以说是一家消费类企业。百万元级的消费以‘住’为代表，这也是绿地的主业，产业链延伸出大基建；十万元级的消费以绿地4S店的‘行’为代表；百元级的消费以绿地G-Super的‘食’为代表，千元级的消费内容以绿地全球商品贸易港的‘购’为代表。前两类是高额低频消费，后两类是低额高频消费。”

他表示，这四类涵盖了通常的衣食住行的基本刚性消费，除了少数消费升级的细分市场，基本上都已经是供大于求、竞争激烈的“红海”，在这种情况下就要努力挖掘“蓝海”。具体来看，就是包括健康医疗、娱乐休闲、文化教育等领域的万元级消费市场。

李想指出，尽管这一市场属于可替代消费，但其支出占可支配收入的比例正在逐步上升，发生频次也逐渐提高，但目前优质服务的供给则远远不足，因此，这是国内中产阶级消费升级的主要领域。“近几年‘健康投资、精神消费’成为我国经济新常态下大众消费首选，相应的新兴消费兴起，医疗保健、教育、文化娱乐消费占比明显上升。未来一段时期，我国将向消费驱动型经济转型，消费将逐渐替代投资，成为升级产业、扩大内需、提振经济的新动力，医疗卫生、文化教育将成为供给侧结构性改革‘补短板’的重点，优质资源供不应求。绿地的‘医康养游娱学’正是据此进行布局。”

从消费者生活方式的演进过程看，是从产品经济到服务经济再到体验经济的过程，因此，房企也需要更新线下消费内容。“消费升级产业的经营运作离不开房地产提供的物理场景，发展消费升级产业一方面能够获得这些消费升级产业的高额收益和稳定的现金流，反哺主业；另一方面也能获得这些产业产出的优质内容，赋能房地产主业，为商业住宅提供高端配套，为商业地产强化体验业态，为主题地产聚焦消费主题。”

“物业空间要由简单的商业消费功能向健康、娱乐、文化、社交等功能转型升级，”李想谈到：“简单来说，就是‘有益不如有趣，好用不如好玩’，这是绿地以及其他商业地产以中产阶级消费升级为发展主线的必要性。”

李想指出，此次的新冠疫情，给线下消费带来了较大的负面影响，也间接影响到了各类商业地产的经营。此次疫情终将被战胜，也给了商业地产的运营商一个深刻反思的机会。过去的商业地产，“地段”是核心竞争力。未来的商业地产，核心竞争力必然要加上“智能”和“健康”两大要素。经历了此次疫情，商业地产的运营商需要时刻保持危机意识，在动线布局设计、空气流通设计、人员疏散管理、卫生清洁管理、安保管理方面不断强化内功。

作者简介

李想，复旦大学产业经济学博士，绿地金融控股集团首席战略官。在产业研究、企业战略规划、股权投资管理等方面具有十多年工作经验。作为项目主要负责人，为浙江物产集团、上海张江集团、锦江酒店集团、绿地金融控股集团等多家大型企业集团和上市公司提供产业研究、企业咨询和战略规划服务，涉及房地产、园区开发、商贸流通、酒店、金融等多个行业，在国内外刊物上发表各类经管类文章30多篇，多次作为嘉宾参加CCTV证券投资频道、第一财经的节目制作。

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