不动产私募投资基金试点启动，资本市场再迎活水

为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，2月20日中国证券投资基金业协会起草了《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》，并提出指引自今年3月1日起施行，对当前的中国资本市场和经济发展意义重大。

国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、BOMA中国研究委员会主席张平认为，启动不动产私募投资基金试点，是国家支持鼓励不动产金融市场朝细分市场专业化方向发展。不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）与二十大报告提出的“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”一致，并且有利于盘活出险房企的资产。

此外，张平表示，不动产私募投资基金的投资范围还包括商业经营用房、基础设施项目等以自持为主的现金流资产。这些资产类别中存量商品住宅最终是散收给消费者，而其他资产类别都是以单一业权持有、现实持续稳定的现金流为前提的“广义的商业不动产”的范畴。通过不动产私募投资基金将有成长潜力的基础设施项目孵化为现金流稳定的底层资产有助于pre-REITs的发展。

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当以机构投资者为主，积极发挥私募股权投资基金作用

此次发布的《不动产试点指引》共二十一条，明确了不动产投资范围及试点管理人要求，从基金募集、投资，到运作、信息披露等方面都进行了规范说明。

在指引内容中主要明确了试点原则、不动产投资范围、管理人要求，新增产品类型。同时，为发挥试点作用，体现头部管理人示范效应，从管理人实缴资本、不动产投资管理规模及经验、专业人员、主要出资人及实际控制人背景等方面提出要求。同时，新设“不动产私募投资基金”产品类型。为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，遵照试点指引设立的基金产品类型选择为“不动产私募投资基金”。

在适格投资者要求方面，特别提出此次不动产私募投资基金投资者应当以机构投资者为主。对于不动产私募投资基金持有被投企业 75%以上股权的，可限比例引入少部分超高净值自然人投资者。

同时，为提升试点产品投资灵活度，符合试点要求的不动产私募投资基金可适度放宽股债比限制，并可以通过申请经营性物业贷款、并购贷款等方式扩充投资资金来源。

此外，证监会还表示，将根据试点工作实践情况及时总结评估，下一步完善试点政策和规则，支持私募基金不断丰富产品类型，发挥服务实体经济的功能作用。

持续对外开放，境外机构投资者的新通道

近年来，中国金融市场持续对外开放。随着各项政策的实施，越来越多海外资管机构，开始进军广阔的中国市场，与国内的各类型基金公司展开同台竞技。

张平表示，从此次指引中特别指出了“鼓励境外投资者以QFLP方式投资不动产私募投资基金”，明确了境外机构投资者的投资标的范围及通道，有助于增强境外LP的信心。

随着3月1日起，此次试点的正式施行，意味着外资机构进入中国资本市场又增加了新的交易机会，在提升国内金融市场流动性，提高交易机会方面提供了新的机遇，也会为中国资管市场带来了多元化的全球投资方案。

资本市场引入活水，不动产投资市场将更加活跃

对于资本市场来说，永远都是危机并存。此次的新规内容中，也对不动产投资领域的风险防范方面进行强调，要加强事中事后监测。其中，明确不动产私募投资基金应强制托管；严禁管理人使用基金财产投向其实际控制人控制的企业或项目；对于存在单一投资标的、分级安排、抵质押、股东借款等特殊风险的，应进行特殊风险揭示；按季度向投资者进行信息披露以及向协会报送运作情况。

张平强调说，近三年来，由于疫情影响、经济挑战、市场波动等因素，出现了不少房企因资金链断裂而暴雷，金融机构被迫债转股持有资产但缺乏主动管理能力而遇到处置瓶颈，因此出现了很多折价收购困境资产的特殊机会和逆周期的结构性机会。去年全国大宗交易市场投资额约2200亿元，预期今年的不动产投资交易活跃度和大宗交易投资额会显著上升，不动产投资市场将非常活跃。

今年以来，资本市场在经过跌宕起伏的2022年之后，整体市场情绪偏向乐观。此次新政策施行之后，无疑会为资本市场引入新的活水。

免责声明：本文是根据财视中国对国际金融地产联盟（IFFRE）常务理事、BOMA中国研究委员会主席张平女士的采访以及网络公开资讯内容整理而成，我们的目的在于分享信息，若文章内容涉及投资建议，切勿直接作为投资依据。市场瞬息万变，投资请三思而后行。

财视中国—资本市场小助理

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责任编辑：Lily