吴清陆家嘴论坛讲话重磅信号：商业不动产REITs项目正式登场，撬动长期资本盛宴！

6月17-18日的2026陆家嘴论坛，从央行、证监会到金融监管总局、国家外汇管理局，为上海冲刺建设国际金融中心及全球资管中心，送出了一系列政策“大红包”:跨境资本合规流动、QDII提额、人民币离岸市场建设等等，而证监会主席吴清在开幕式主旨演讲中对加强中国资本市场建设的增量举措，引起市场极大关注。

介甫资本市场研究院梳理了解到，当日吴清主席的发言主要提到了以下几大方面：扩大第五套标准适用范围至人工智能领域；支持量子科技、生物制造、具身智能等更多领域“硬科技”企业在科创板上市；有序推进深化创业板改革，加大对新型消费和现代服务业的支持力度；用好用足并购重组快速审核机制，积极打通并购实施过程中的堵点卡点；抓紧修订《上市公司证券发行注册管理办法》等制度规则，加快推出储架发行等机制。

在即将推出的政策领域：包含支持符合条件的港股上市公司境内上市；支持在沪深交易所推出主动ETF；推出商业不动产REITs试点；推出支持中小基金公司规范健康发展一揽子措施，在产品布局、业务准入等方面给予适当倾斜；加快研究推进人民币外汇期货试点；支持香港于近期启动5年期人民币国债期货上市交易；积极支持外资在华新设独资或合资证券基金期货机构；鼓励外资持牌机构参与基金投顾业务扩大试点。

可以说，吴清的讲话精髓，几乎每一条都会对资本市场产生重要且深远的影响。而本文将重点探讨商业不动产REITs试点对于资本市场的意义。

01  首批四单商业不动产REITs项目挂牌

根据吴清主席介绍，6月18日，商业不动产REITs试点4单首批项目在上交所挂牌上市，将坚持稳起步、稳发展，既为做优增量、盘活存量提供动力支持，也为投资者大类资产配置提供新选择。

在业内人士看来，这一试点标志着中国REITs市场从基础设施领域向商业不动产领域的拓展，有助于盘活存量资产，为投资者提供更多元化的配置选择。

首批 4 只商业不动产 REITs 于 2026 年 6 月 18 日正式挂牌交易‌，四单产品涵盖奥特莱斯、购物中心及办公商业等业态，合计募资规模超 190 亿元，标志着我国公募 REITs 市场正式切入主流商业存量赛道 。‌‌

具体来看，四只产品分别为中信建投首农商业 REIT‌，底层资产为北京昌平龙德广场，净认购金额 30.13 亿元，基金代码 508601，是北京市首单获批的商业不动产 REITs 项目；‌中金唯品会商业 REIT‌，底层资产为郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯，拟募集规模 74.7 亿元，是首批中募资规模最大的产品；国泰海通砂之船商业REIT‌，底层资产为砂之船（西安）奥特莱斯，拟募集规模 50.64 亿元；‌汇添富上海地产商业 REIT‌，底层资产为上海黄浦鼎保大厦和鼎博大厦，拟募集规模 40.02 亿元，主要业态为甲级办公及配套商业。‌‌‌

“首批四单商业不动产REITs受到市场资金的高度追捧，尤其是国泰海通砂之船商业 REIT‌，网下认购倍数达 103.8 倍。机构投资者持有份额占比超 90%，包括国新资管、中国保险投资基金等代表性长线资金积极入场，四只产品的公众份额全部实现一日售罄，但细分热度不同，奥特莱斯类产品认购倍数普遍高于办公类。随着首批产品发行落地，REITs 二级市场有望迎来阶段性估值修复窗口，重点关注险资入市及指数基金获批等节点。”业内人士表示。

上交所介绍称，本次获批项目参与主体汇聚地方国有龙头企业、行业内头部民营企业等，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态，位于北京、上海、郑州、西安、哈尔滨等城市核心区域，具备良好的市场代表性与示范效应。

值得关注的是，戴德梁行发布的数据显示，截至2026年4月1日，国内已申报商业不动产REITs产品共计17只，合计拟发行规模突破600亿元。从资产类型来看，购物中心类6只、商业综合体类5只、酒店类3只、奥特莱斯类2只、社区商业类1只。从发行规模占比来看，酒店类占28%、购物中心类占27%、综合体类占22%、奥特莱斯类占21%、社区商业类占2%；从发行主体类型分析，国有企业占比40%、民营企业占比47%、外资机构占比13%。

除本次获批的4只产品外，截至目前，全市场已受理的17只商业不动产REITs中，上交所已受理14只产品，参与方涵盖央企、国企、民企、外企等主体，9只产品已答复反馈意见，后续工作正在稳步推进中。

可以预计，未来商业不动产REITs将迎来密集发行潮。

02  盘活存量、做优增量与长期资金的“盛宴”

事实上，从陆家嘴论坛证监会主席吴清发布的推动商业不动产REITs发行的政策看，将撬动存量资产与长期资金之间的联动效应。

介甫资本市场研究院了解到，商业不动产REITs试点是资本市场落实党中央、国务院关于“盘活存量、做优增量”“提高直接融资比重”决策部署的重要举措。商业不动产作为存量资产的重要组成部分，其盘活利用对于丰富REITs资产类型、促进REITs功能发挥、推动REITs市场高质量发展、服务国家战略实施和实体经济发展具有重要意义。新产品将为持有优质商业不动产的企业提供市场化退出渠道，引导行业向“重运营、强回报”发展模式转型；同时为普通投资者提供配置优质不动产标准化金融产品的机会，提升多层次资本市场资产配置功能。

根据去年12月31日印发实施的《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》，商业不动产REITs是指通过持有商业不动产以获取稳定现金流并向基金份额持有人分配收益的封闭式公开募集证券投资基金。

商业不动产REITs和其它REITs有何区别？

重要区别在于基金底层不动产的资产类型。沪深交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）中提及的不动产资产类型主要包括商业不动产、租赁住房、产业园区、仓储物流、收费公路等五大类。其中，商业不动产主要是指商业综合体、商业零售、办公、酒店等。

根据国家发展改革委2025年11月印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，基础设施领域REITs行业范围可覆盖交通、能源、市政、生态环保、仓储物流、园区、文化旅游、消费等基础设施，以及包括数据中心类、AI基础设施项目等在内的新型基础设施、租赁住房、水利设施、商业办公设施、养老设施、城市更新设施等。

可以看到的是，首批上市的4只商业不动产REITs的毛利率到底有多高，中金唯品会商业REIT底层资产为郑州杉杉奥特莱斯项目及哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，2025年加权平均出租率分别为99.52%、99.89%，销售额分别为21.58亿元、16.72亿元，运营净收益分别为2.66亿元、1.80亿元，运营净收益率均超过70%。

国泰海通砂之船商业REIT持有的不动产项目为位于陕西省西安市的砂之船（西安）奥特莱斯项目，建筑面积14.13万平方米，2025年平均出租率98.03%，营业收入4.14亿元，净利润2.35亿元，营业毛利率80.52%。

中信建投首农商业REIT持有的不动产项目为坐落于北京市昌平区的龙德广场项目。龙德广场项目业态为购物中心，总建筑面积约为22.27万平方米。2025年加权平均出租率96.89%，营业收入2.64亿元，净利润0.99亿元，营业毛利率64.04%。

汇添富上海地产商业REIT投资的不动产是位于上海黄浦区的鼎保大厦、鼎博大厦。两栋大厦的商业、办公用房总用地面积分别为11378平方米、16190平方米。2025年年末出租率分别为100%、99.33%。2025年营业收入均超过1亿元，运营净收益分别为7887万元、5015万元，运营净收益率分别为81.81%、71.93%。

如此高的运营毛利率，对于长期资金而言，无疑开启了另一场资本盛宴。