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长租公寓：学EQR、高租，就能成功存活了？

2020-09-04 18:41:28 来源：财视中国

关键字：长租公寓 EQR 租金收益率置业观

“长租公寓爆雷”不是新闻，去年就已出现“爆雷潮”。2020年因为新冠疫情的冲击，长租公寓的命运更为坎坷，据悉上半年已有16家倒下，就连“长租公寓第一股”青客公寓亦是风波不断。不过，最近的爆雷消息过于密集了：

8月27日和29日，杭州长租公寓有客、巢客先后爆雷，8月31日，上海岚越宣布资金链断裂，9月1日，寓意公寓租客投诉，上海寓意疑似‘跑路’。

上万名房东、租客因此四处奔走，维权网络不断扩大，许多人可能陷入无家可归的境地；上海、广州等七个城市更纷纷发布《住房租赁风险提示》。

高收低租，长租公寓竟沦为P2P

租房是传统、正常、稳定的交易模式，两三年前任谁也不会想到，用来形容P2P平台失联、跑路的“爆雷”，竟会延伸到长租公寓市场。

某不动产存量资产使用权流转平台的总经理表示，纵观这些爆雷的长租公寓，多是“高进低出”导致，平台一次预收房租而缓付租金给房东，本想利用预收的资金做金融运作赚钱却因运作不当导致资金链断裂，房东和租户至少一方因此蒙受了巨大损失。“根本的底层原因是平台对收取的租金没有做托管或直兑。确切来说，现在的爆雷事件并非长租公寓平台商业模式的问题，而是业务合规性问题。”

长租公寓是一个进入门槛很低的行业，因此针对长租公寓爆雷，业内人士认为监管部门可以采取高门槛的准入和流程管制。“在监管上需要加强资金监管，比如监管支付通道，租金从承租人直达房东，就自然屏蔽爆雷风险。与此同时，长租业务经营平台应该要对出租方和承租人尽到同等应尽的告知义务。”上述总经理如是说。

事实上，对于长租公寓的风险，有关部门并非毫无觉察，例如8月中旬，杭州房管部门就发布了《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》，明确要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理，其中“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。

不过，从乱到治需要一定时间，在此期间，可以确定的是长租公寓爆雷不会停止。所以在监管部门行动的同时，广大房东、租客要想避免损失，最好的办法便是如各地《住房租赁风险提示》所说，化身“研究员”，仔细调研市场租金水平、合同文本乃至中介平台。

收益率低、时间短，中国长租公寓前路漫漫

虽然百科上定义为“新兴行业”，但长租公寓其实不是新鲜词。解放前在北上广杭等大城市，就有很多人住在公寓，解放后这种形式逐渐消失，近年来随着地产行业进入存量时代，加上传统租赁行业的痛点，长租公寓行业兴起，国家也大力扶持住房租赁市场。

由于门槛低，大量房地产、互联网企业和创业者进入这个领域，行业从兴起到壮大只用了短短几年。比较来看，发展较为成熟国外的住房租赁市场以及较成功的企业都是有着数十年历史，例如美国最大的长租公寓运营商EQR（Equity Residential Properties，公平住屋）成立于1969年，运营至今已超过半个世纪。因此平心而论，排除那些以“圈钱”为目的的机构，我国的长租公寓行业出现问题并不让人意外。

可参考的EQR经验：服务&融资

虽然有了成功的范例（如EQR），但恺亚资管CEO王铮强调，“国内公寓发展土壤不同，国情、金融市场，物业市场、消费需求也不一样，不可能把EQR的各个方面经验都搬来学习”，不过他同时也指出，“EQR的服务方式即运营管理模式、业务线建立、融资模式等经验是值得我们参考的。”

具体来看：

运营管理模式上，EQR为租客提供的是从租前到租后、贯穿“租赁生命周期”的全流程服务。在社区管理上，每处物业都配有经验丰富的公寓经理，统筹管理公寓的大小事务，通常48小时内承诺解决，部分公寓甚至能提供一周7天、每天24小时的全天候服务。

（图片来源于网络）

与此同时，EQR的服务还衍生到了居住之外，提出“租赁转移计划”和“租金抵扣买房”服务，前者协助租客选择公寓、帮租客匹配未来的工作生活需求，后者实现租房与买房双向联动。

（图片来源于网络）

此外，EQR还与行业龙头公司达成合作，提供了两项重要的租前服务：搬家服务、家具租赁服务。

融资方面，以股权融资为基础，使公司财务表现保持稳健，同时极具多样化，包括普通股、存托凭证、优先股、员工持股计划、股息再投资计划等形式；另外以债券融资作为补充。

值得一提的是，EQR采取“核心城市+核心地段”的布局策略，主要集中在东西海岸等六大经济发达区域；类似的，国内长租公寓企业在布局策略上也纷纷选择一二线核心城市。“长租公寓更容易在一二线城市生根并发展起来，”王铮谈道：“因为这些城市一来房地产价格、租金处于高位，特别是一线城市，二来流入人口基数大，所以使用长租公寓的需求相对更高。”

改成“高租”？没那么简单

爆雷机构多是因“高收低租”，即便是金融小白，依据常理也能判断出，过低的租金必然行不通。但对于爆雷机构而言，并非简单地改成“高租”就能活下来，因为除去“卷钱”机构，一些机构选择“低租”是不得已而为之：早年因抢占市场、恶性竞争、误判租价走势等因素采取了高收，后续遭遇市场收缩和租价下跌，为保证现金流和持续经营不得不“低出”。

但持续经营靠的是盈利，如EQR，主要收入来源就是租金收入。所以回到租金，“高收低租”吸引租客的关键在“低租”，在一二线城市，无数租客在痛斥高房租，然而房东的感受与租客是截然相反的。二者的感受都没有错，不过与其探讨租金，不如把目光投向租金收益率。

租金收益率是指一套房子的年租金收益与该套房产的市场价格之比，它还有一个叫法“租售比”，可以理解为：只凭借租金需要经过多少年能把买房钱赚回来。例如，租金收益率2%，则租售比为50，靠租金赚回买房钱需要50年。相关研究显示，我国北上广深等一线城市的租金收益率不足2%，二线城市稍高，在2%~3%，三四线城市则在3%~4%，但国际上不乏租金收益率5%~6%的热门城市，个别甚至能达到7%；所以，我国的租金收益率偏低，尤其是一线城市。

未来我国的租金收益率必然会涨到合理水平，但这不会依赖“纯市场行为”。“租赁用房的租金会受到合理控制，租金收益率低的很大一个原因在于资产价格偏高，所以租金收益率上涨到合理水平短时间难以实现。现在国家大力调控房价、地产政策，个人认为市场化的租金收益率涨到相对合理的水平至少需要3~5年。”王铮解释道。

长远发展有待观念转变

之所以认为租金回报率涨到合理水平难以在短时间内实现，除了以上原因以外，王铮告诉财视中国记者，更多的原因在于大众消费能力、尤其是对于居住空间的消费观念的更新。

“长租公寓的发展前景广阔，但另一方面，它的潜力至今仍然在挖掘中。长租公寓市场的发展与消费者的习惯、认知息息相关。在国外，人们对长租公寓、或者说‘租房’是普遍认可的，并非一定要购置房产，很多人可以接受终身租房；然而中国人由于传统文化、居住习惯的影响，更愿意选择买房。”

换言之，目前国内对长租公寓需求较高的主要是流动人口。“这一人群对长租公寓的需求在增长中，”王铮说道：“随着其规模增长，市场对长租公寓的需求会不断扩大，对服务、品质的要求也会逐步提升，现在市场上已经诞生了一批主打‘高端’的品牌公寓。但长租公寓市场要获得进一步发展，有待更多消费者改变自己的居住习惯、置业观。”

爆雷不会抹杀一个行业，一定程度上，“爆雷”可以视为市场整顿、优胜劣汰过程的一部分。长远来看，长租公寓市场的健康发展有赖合理租赁模式、运营模式的建立以及居住观念的改变，而这些如王铮所说，需要的不单是学习国外经验，更是时间。

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责任编辑：小蒹

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