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中国资产证券化结合房地产投资未来路向选择

 
【标签】资产证券化 房地产投资


作者:第一太平戴维斯估价部董事 甘启善

整理编辑:财视中国 栗子


2016年至2017年上半年,房地产投资整体交易总额旺盛,涵盖了写字楼、零售商业、物流地产等众多领域,房地产依然是最受欢迎的投资工具。


房地产开发商一直以来的融资模式都是以发债为主,从上市公司2016年的数据来看,房企的资产负债比例比较高,达到77.26%,无论在国外还是国内,房企都比较依赖银行贷款,但是随着国内在这方面的政策有一定的收紧,这种融资模式机会相对在减少。所以,从以前开发商融资的渠道以及发展的历程来说,房产市场现在已经进入了发债放量比较高的模式,到底现在房企开发商的融资方式应该往哪个方向去走呢?

一方面,房产开发商开始从布局业务多元化入手,例如,万科最近在新加坡收购了普罗斯,它是在世界上很有名的一家物流公司,这体现了现在物流的多元化。再比如说融创中国收购了万达的电影,从这方面也会看到开发商在多元化业务方面所作出的一些努力。

另外一个趋势就是,房地产业金融化。现在,很多房企已经从过去开发销售这个模式,慢慢进入资产管理、营运持有的模式。与此同时,房地产政策也是往这个方向走,2016年开始,政府已经发表关于“发展租赁市场以及商改住方面叫停”的政策,相关政策的发表,将会促进房产租赁市场的发展,减少开发商违规违章的改造行为。

2017年7月4日,上海市规划出让两块全国首例“只租不售”宅地。“只租不售”最大的问题不在于价值方面,而在于‘退出’,它限制了后面的流动性,所以传统的融资模式显然不能适应市场的发展。因此,开发商开始转变投资模式,从提高资产管理水平和租金,来着手发展潜在的增值收益,比如说推出REITs,成为他们退出的机制,使其在土地价格方面达到相对平衡的状态。另外,从2016年开始,国家也在积极推进有关REITs的工作,到目前为止,中国已经有不同类型的资产证卷化产品。

REITs,从国际上的一些案例看,比如美国、香港、新加坡,值得关注的一点就是他们对收益的分配,一定要求达到90%以上,这是REITs跟一般公司股票的较大区别。等于从一个信托的模式来持有相关的资产,这是一个纯投资、纯收益性的项目。

领展,作为亚洲最大市值的REITs,它们的营运模式值得借鉴。比如,去年他们在上海对新天地进行的收购,就是通过不断的扩大,不断的把非核心的资产进行出售来巩固收益,用循环来提升REITs的价值。所以,从估价的角度看,它们绝对跑赢了现在香港的恒生指数。REITs这种类型的投资工具,它对利率比较敏感,但对大盘的走势不太敏感。

近年来,国内资产证券化市场增长的速度很快。从市场份额来说,有关不动产方面的资产证券化,占整个资产证券化市场的比例较小,在13%左右。所以就现今商业房地产整体投资的氛围,以及房地产行业在整个资本市场中,所占的资产证券化市场份额来看,还是有很大的潜力把这两块结合起来。

商业地产资产证券化,归根到底是融资、投资两种行为方式的选择,各有利弊。不同的投资者对于REITs这个产品有不同的需求,是选择融资行为还是退出行为,投资者可以根据当前房地产的投资趋势以及相关的政策走向来选择适合自己的模式。






本文发表于2017年7月18日由财视中国主办的“2017地产股权投资与REITs年会”


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