万科系商用资产证券化疾行 印力两单产品挂牌向公募REITs更进一步

    2019-04-10 01:38:23    来源:东方财富网
    关键字:万科广场 龙岗 公募

    深圳龙岗万科广场REITs不依赖主体信用进行增级,真正实现了“资产支持”的证券化产品,为后续公募REITs产品打开想象空间。

    作为万科麾下的商业地产平台,印力在纳入万科后无论规模还是融资均迅猛提升。

    在商业地产的整体过剩时代,印力通过发行房地产投资信托(即REITs)和不动产抵押贷款资产支持证券(即CMBS),不断尝试创新资产证券化,支撑业务发展。

    4月9日,印力集团分别作为运营管理人和发行人的“中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划”(龙岗万科广场类REITs)和“中金印力—印象1号资产支持专项计划”(印象1号CMBS)在深交所正式挂牌。

    龙岗万科广场类REITs是年内首单以购物中心为资产支持的权益型类REITs,于3月1日发行。计划期限为3+2年,标的物深圳龙岗万科广场总估值为29.41亿元,发行资产支持证券总规模达21.16亿元。

    其中,优先A级证券信用评级AAA,发行规模11亿元;优先B级证券信用评级AA+,发行规模5.5亿元;次级证券发行规模4.66亿元。

    资料显示,深圳龙岗万科广场于2013年12月开业,建筑面积超10万平方米,可租赁面积约为5.7万平方米。

    2018年,龙岗万科广场销售额达到16亿元,客流量1610万次;自开业以来出租率常年保持99%以上,年均租金收入复合增长率超23%。

    印象1号CMBS是印力继深国投CMBS之后,再次成功实施的商业资产证券化,于今年1月17日发行。标的物为南京江北印象汇及天津印象城,总估值为33.8亿元,发行总规模达21.06亿元,其中优先级20亿元,次级0.06亿元。

    印象1号CMBS期限为12年,优先级信用评级AA+,最终发行利率为5.4%,这是2017年以来市场同等级信用主体利率最低的一次。

    印力集团董事长、万科高级副总裁丁力业表示,本次龙岗万科广场的标准类REITs产品,是印力的一次创新尝试,产品的结构设计中引入第三方投后管理REITs,为物业净租金现金流超额覆盖优先级,提供了更加安全的保障,真正实现了“资产支持”的证券化产品。

    CMBS是市场广泛接受的标准化强增信的债权类产品,印力两次发产品均取得了良好的市场反响,亦表明了投资者对印力的主体信用和项目经营的认可。

    深交所有关人士表示,当前我国经济发展已进入新常态,城市化进程中沉淀了大量的持有型物业,房地产投资信托(即REITs)和不动产抵押贷款资产支持证券(即CMBS)的出现,为企业盘活存量、实现轻资产运营或多样化融资提供了新的渠道。

    深圳龙岗万科广场REITs产品以底层商业资产的专业化运营为核心、不依赖主体信用进行增级,有助于引导市场回归物业资产本源,对后续产品包括公募REITs有很好的借鉴意义。

    另外,CMBS产品模式在市场日渐发展成熟,市场认可度更高,尤其是2019年,优质资产的标准化产品成为了炙手可热的投资品。无论是2017年以深圳的核心物业印力中心为标的发行的第一笔CMBS,印力作为市场优秀的持有物业运营开发和运营商,都及时把握了市场窗口。

    业内人士认为,随着房地产行业不断成熟及类REITs乃至公募REITs的深化创新,房地产行业将进入新阶段,资产管理和金融创新将成为企业存量时代生存的重要能力。

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