公募REITs试点渐近 税收难题待解

    2019-03-20 10:20:04    来源:上海证券报
    关键字:公募 REITs


    公募REITs试点的脚步声渐近。


    目前,境内尚无标准化的公募REITs产品,仅有类REITs(私募REITs)。天风证券资产证券化业务负责人黄长清日前在接受采访时表示,类RETIS的存在更像是为公募REITs试点探路。对于公募REITs如何试点,黄长清认为“公募基金+ABS”的架构更为成熟且更易推进。

    去年全年,境内共发行类REITs产品13只,发行额253.68亿元。“从交易结构看,类REITs与公募REITs已相当接近。区别就在于前者以机构投资者参与为主,未来,公募REITs的投资者范围将扩大,流动性也会提高。”黄长清表示。

    从交易结构看,类REITs通常设计成“股+债”的架构,与境外市场标准REITs产品的纯股权架构还有距离。据黄长清观察,目前多数资质较优企业发行类REITs主要是为了实现出表,降低资产负债率。具体而言,即将持有型物业资产或项目公司股权通过证券化的方式转让,且不附加担保回购,或将应收账款通过证券化转让,这是目前通过证券化实现出表的最主要的两种方式。

    “一些优质企业之所以要发行REITs产品,其诉求就在于轻资产化。实现资产出表的同时,还能通过管理费等增厚净利润。”黄长清说。

    不过,境内的类REITs产品还存在一些局限:首先是产品期限较短。从实践情况看,类REITs的开放期通常为3年,有些设置为3+2年,留出不超过两年的退出期,到期需通过原始权益人回购、再融资或资产转让等方式实现投资人退出。其次,类REITs目前大多依赖于“强主体”,债性更强,因此原始权益人到期可能会面临还本付息的流动性的压力。

    相比类REITs,公募REITs无担保、纯股性,强调主体信用与资产的切割。然而,看上去性价比更高的公募REITs,在正式推向市场前却还需作诸多探索。金杜律师事务所合伙人胡喆表示,公募REITs探讨很多年了,采用先试点、后立法是比较理想的操作方式。

    业内人士指出,表面上看REITs是金融产品,除交易结构安排外,还涉及法律、税收等方面。黄长清表示,政策细节的探讨中,一个重要方面是税收。如股权转让涉及到的企业所得税,以及未来出租所获租金、公募REITs分红等,在利益分配中会涉及多个环节,是否会出现重复征税?

    黄长清表示,按目前探讨得比较充分的“公募基金+ABS”结构,发行公募REITs需首先搭建专项计划结构,公募基金作为专项计划投资人间接受让项目公司股权。这相当于曲线发行了公募REITs。在上位法尚未确定的情况下,这样的交易结构会更容易推出。

    二级交易市场投资者的丰富化,是公募REITs发展的关键。然而,税收等问题不明确,投资期望收益也就很难明确,导致市场投资者稀缺成为常态。

    对此,黄长清建议,可参考境外REITs的税收优惠与境内对公募基金的相关政策经验。如要快速提升市场活跃度,提高REITs产品流动性,税收政策可适当放宽。

    此外,类REITs的投资者目前以商业银行为主力,银行自有资金、理财资金是资产证券化产品的主要资金源。但银行自有资金不能投向股权型的公募REITs。理财资金的权益型投资占比相对较低,也很难成为未来公募REITs的投资主力。

    “必须要引导更多的非银机构参与投资。现在看来,公募基金、保险资金、养老金、社保等投资人尚未大规模参与资产证券化市场,有待在实践中深入探索。另外,还建议大力引入QFII等境外机构投资者。”黄长清表示。


    责任编辑:竹溪


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