“三道红线”实施近一年 :行业融资趋紧,催生房企内部变革

    2021-07-26 10:46:29    来源:界面新闻
    关键字:融资


    自去年8月推出“三道红线”以来,其“压顶”房企已近一年。谈及市场变化,央行金融市场司司长邹澜7月22日表示,试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善,负债规模稳步下降,经营融资行为更加审慎自律,整体经营趋于稳健。


    一年间,债务逾期、资金链断裂、停工停产等轮番上演,负债隐性、多元融资、组织架构调整……房地产企业亦在顺势改变。



    债市下行 房企信用资质分化



    7月23日,上坤地产发行的2.1亿美元的绿色美元优先票据上市,票面利率达12.25%。


    尽管票面利率较高,“能成功发债就不错了,”某业内人士表示,“三道红线”压力下,票面利率偏高已居次位,能成功发债的房企就已实属不易。


    事实上,地产债市场多个重要主体发生违约,引发了市场对地产债的信任危机。去年7月以来,泰禾集团、华业资本、三盛宏业、福晟集团、华夏幸福、协信远创、中国泛海、蓝光发展亦构成债务违约,不论从数量还是金额上来看,均远超同期水平。东北证券研究院分析人士表示,市场对于行业整体的盈利水平预期较差,这是行业的“逆风”环境,正在发展成为一种行业常态。


    市场风险偏好下降,叠加民企地产债估值波动加剧,2021年以来,房企信用资质逐渐分化。


    一方面,民企地产债超额利差持续上行,相较而言,国企和央企则整体表现平稳。据同策研究院数据显示,6月房企融资利率范围为2.63%-14.5%。融资成本最低的为招商蛇口在6月15日发行的15亿元超短期融资券,期限为90天,融资利率为2.63%。而融资成本最高的为花样年控股在6月25日发行的2亿美元优先票据,融资利率达14.50%。上述业内人士表示,2021年地产债净融资转负,即主要受民企净融资大幅转负影响。


    “长期来看,房企信用资质分化是趋势,”华泰证券发布研报指出,房企自身禀赋如股东背景、土储质量、拿地能力和融资能力将成为房企分化的关键。股东背景优、经营能力强、财务安全度高的房企信用风险较为可控,且竞争优势有望持续。


    整体债市下行背景下,房地产融资规模进一步收缩。


    贝壳研究院数据显示,上半年房企融资规模为5480亿元,同比下降16%,较去年同期收缩超千亿元。据克而瑞研究中心不完全统计,2021年上半年100家典型房企融资额同比下降34%,是2018年以来最低水平。



    资本考量标准生变 隐形负债亦受关注



    随着“三条红线”政策的推出,资本的考量标准也悄然生变。


    “大型房企也有可能‘爆雷’”某涉房地产投资人士表示,不同于“规模为王”的旧有逻辑,如今机构投资者不仅关注房企的规模,反而更关注公司的基本面。其中,以“三条红线”为标准,房企的踩线情况是资本方颇为关注的指标。在此背景下,在投资者的研判模型中,规模的重要性已经明显下降。


    事实上,被归类为红档不少房企已有经营困难。但非红档房企并不代表“绝对安全”。上述分析人士认为,整体来看,“三道红线”的限制更多集中于表内的负债管控,而作为资金密集型行业,房地产企业的项目运转时常以项目公司为主体实现。这样尽管可以为项目融资与合作提供便利,但是从另一方面来看,报表的可调节空间较大,也为其资产腾挪留下了较大的空间。


    基于此,在表内债务整体压降的同时,房企“隐性负债”的表现也变得格外重要。


    据国金证券统计,2020年TOP 50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%,且占比区间普遍上移。中交、华发和奥园等房企的少数股东权益占比在50%以上,42 家房企表外负债增加,祥生、弘阳和中南等房企少数股东权益占比提升超15个百分点,存在负债出表降杠杆的可能性。


    而将少数股东权益占比与其实际盈利占比进行比较发现,佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城等房企两者差额超过30个百分点,存在明股实债的风险较高。


    此外,不设还款期限、不计入公司债务的永续债亦成为房企“隐藏”债务的常用手段之一。数据显示,2020年,永续债规模在半年内增速超过100%的有大型房企华夏幸福、建发房地产、华侨城和金科股份,小型房企有新希望地产、华远地产。


    但值得注意的是,永续债其实并不“便宜”,其相对一般中期票据更高的票息率,也在缩水企业利润。以2020年12月,华夏幸福向中融信托发行的15亿元永续债为例,该笔永续债初始利率为8.5%/年,之后每年利率增加2%,以此类推,直到利率为14.5%/年,融资成本“不菲”。



    催生房企变革 下半年偿债压力仍存



    “三道红线”压力下,2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。


    在融资端受限的情况下,房企对销售端的依赖进一步加强。上海易居房地产研究院的数据显示,今年上半年,百强房企累计操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。其中,近半数百强房企的销售规模较2019年同期增长超过50%。


    这一成绩既有市场大势的支撑,某种程度上也是房企主动让利的结果。中国指数研究院的统计指出,上半年,百城新建住宅市场整体较为平稳,价格累计上涨1.70%,涨幅较去年同期扩大0.43个百分点,但仍处于近五年同期较低水平。


    与此同时,利润越来越微薄的背景下,强化内控能力成为房企的重要战略之一。2021年,前有中南、中骏等千亿级房企进行区域聚变,后有龙湖将总部进行轻量化设置,成立地产航道集团。几乎每个月都有房企进行组织架构调整,总数已达十余家,扁平化管理、预算管控等策略或将成为房企的新常态。


    尽管如此,下半年偿债压力仍将如影随形。贝壳研究院的统计显示,2021年将达到房企历史偿债规模极值,偿债总额达12822亿元,下半年房企偿债压力较上半年减弱,但仍属到期债务规模高位。


    贝壳研究院分析人士认为,虽然未来两年的房企偿债规模有所收缩,但当下的债务压力仍不容忽视,在政策的严控下,债务违约的情况或还将密集出现。


    责任编辑:Wing

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