基础设施领域迎公募REITs 推动盘活存量资产

    2020-05-07 15:02:36    来源:金融时报
    关键字:公募REITs

    在千呼万唤之下,境内基础设施领域公募REITs试点拉开大幕。


    4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称《通知》)。同时,证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(以下简称《指引》),并向社会公开征求意见。


    北京大学光华管理学院教授张峥表示,目前,基础设施领域公募REITs开展试点正当其时。从短期看,为应对疫情影响和经济下行压力,通过REITs市场可以盘活存量资产,支持经济发展,成为中国经济的“稳定剂”;从长期看,REITs市场建设可以成为解决我国不动产投融资体制结构性问题的破题之作,能有效填补中国资本市场的产品空白,扩宽社会资本投融资渠道,成为推动经济高质量发展的“助推剂”。


    试点正当时


    国内对公募REITs的探索由来已久。早在2015年,鹏华前海万科REITs便作为国内市场第一只公募REITs产品获批落地。此后,多只REITs相继面世,但因在交易结构、营运方式等方面与国外REITs的标准存在差异,故常被称为“类REITs”。


    数据显示,截至4月末,中国境内存续的类REITs共68只,发行额合计1271.97亿元。其中,基建类的收费路桥类REITs仅有3只,发行额合计109.9亿元。广发证券刘郁团队表示,现有的基础设施类REITs的交易结构体现了固定收益属性,私募发行且投资者范围较小,投资者一般只能在开放期选择回售,产品流动性弱,导致产品近几年的数量和规模增速很缓慢。


    除类REITs产品本身的诸多限制外,在经历数十年的高速发展后,我国累计近百万亿元量级的存量基建资产也亟待变现。中泰证券分析师邢立力认为,此次《通知》的出台可谓适逢其时。


    中信证券首席固收分析师明明表示,通过推行基础设施公募REITs,可以将缺乏流动性的基础设施存量资产转化为流动性强的金融产品,盘活基建领域的存量资产,打通退出渠道,提高资金的利用效率,让新一轮的资金供给来源于市场,拓宽基建融资渠道,形成良性的基础设施投资循环。


    与此同时,随着今年新冠肺炎疫情的冲击,新一轮基建投资的扩张已经开启。中信证券建筑团队表示,基础设施REITs不仅可以提升基建投资的整体规模,还可以优化建筑类企业的资产负债表,改变其运营模式,强化其公司治理。“投融管退”的基金化商业模式,可以改变公司高负债的情况,改善企业现金流。而REITs重分红、重信息披露的特点,也促使基础设施项目管理运营更为专业化。


    “权益”与“稳健”要求并重


    随着政策的出炉,基础设施REITs相关的项目要求和产品设计也得以明确。明明表示,公募REITs试点政策取向性高度明确,要求基础设施公募REITs聚焦重点区域、重点行业的优质项目,并对产品结构设置提出了新的要求。


    具体来看,《指引》明确了基础设施REITs90%的分红比例下限,极大满足了投资者分享基础资产稳定现金流收益的要求;明确了基础设施REITs要将80%以上资产投资于单一资产支持证券全部份额,不同于一般公募基金产品的分散化配置要求,突出了“把鸡蛋放在一个篮子里并好好照顾”的概念。


    此外,出于审慎性原则考虑,《指引》还要求原始权益人战略配售比例不少于基金份额发售总量的20%,扣除战略配售部分后的网下发售比例不得低于公开发行总量的80%,同时明确了借款不得超过基金资产的20%,以充分保护各参与方利益。


    如果说《指引》从微观上明确了产品的具体设计,那么《通知》便是在宏观上把握了基础设施REITs试点项目的大方向。


    《通知》明确要求,基础设施REITs聚焦京津冀、雄安新区、粤港澳大湾区等重点区域;优先支持基础设施补短板行业及信息网络等新型基础设施;稳定经营3年以上,不依赖于第三方补贴等非经常性收入,且对园区产业定位有明确的鼓励方向,如战略新兴产业、高科技产业等。


    对此,中信资本房地产部执行合伙人程骁远表示,选择经济发展较成熟地区试点基建REITs,带来的回报、需求量、未来收益、现金流预测也会比较稳定,产品安全性也更能保证。在这些区域试点成功后,也有利于进一步拓展到其他行业、其他城市。


    综合来看,明明表示,公募REITs虽然在“封闭运作、上市交易”的设计上体现了国际主流公募REITs产品权益型的发展方向,但在甄选基础设施项目的层面对稳健性提出了较高要求。


    扩大投资范围值得期待


    《通知》的下发意味着基础设施REITs试点启动,也引发了市场对于试点在推动过程中可能遇到问题,以及未来公募REITs是否会拓展到商业地产的广泛讨论。


    刘郁团队表示,基础设施REITs长远发展,可能有两个问题仍需解决,一是管理人问题,我国公募基金在目前欠缺项目运营能力;二是产品的供给和需求匹配问题,可能存在原始权益人认为REITs融资成本较高,而投资人认为REITs投资收益较低的不匹配问题。


    此外,从税收角度出发,华创证券分析师袁豪表示,税收中性仍是核心问题,未来税收减免或优惠是发展的关键。目前,内地REITs推进的障碍主要在于税收中性,REITs投资人承担税负不应超过其亲自从事房地产投资的税负。


    发改委、证监会基建公募REITs政策调研组成员罗桂连表示,基础设施REITs的大规模推进,仍有较长的路要走。目前,市场对此次的试点方案普遍持乐观态度,这是重要起点,但当前的试点仍需要许多配套政策支持。通过此次试点摸索,应逐步完善相关的制度设置、配套条件,把我国基础设施REITs建设成既有中国特色,又能够与国际接轨的金融工具,培育具有较高收益的国内存量基础设施REITs大市场。


    除基础设施REITs未来可能需要面对的问题外,多位专家认为,此次《通知》投资范围未覆盖住宅和商业地产,但鉴于国际REITs底层资产仍大多为商业地产,后续纳入仍值得期待。


    张峥表示,公募REITs将有一个逐步推进的过程,在基础设施领域推进公募REITs试点不断积累经验、完善制度规则之后,有望逐渐向其他领域推广,比如租赁住房REITs便有很大的发展空间。



    责任编辑:琳琳

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