中国版REITs将大有可为

甘启善

估价部董事

第一太平戴维斯

【嘉宾简介：甘启善，2008年2月：第一太平戴维斯估值及专业顾问部助理董事职务。 2011年1月：第一太平戴维斯董事，负责中国内地的各类房地产的评估及专业顾问服务，估值的用途主要包括国内房地产评估、房地产投资、商业评估、国有大中型企业/民营企业上市、房地产发展可行性报告等。 2014年：中国香港(地区)商会上海分会执委会理事，为商会举办不同专业论坛和工作坊，至力协助商会提升其知名度。 2015年：英国皇家测量师(RICS)中国估价专业委员会委员，为委员会提供专业意见，协助RICS中国完善和提升估价专业水平。】

财视中国：国外及香港的经验能为中国的REITs发展提供什么借鉴？
   

甘启善：从香港的经验来看，以领展为例，资产管理升值为投资者在整个资产价值以及投资回报方面提供了很好的保障。一个好的REITs产品，跟大盘走势的相关度相对较低，主要跟房地产市场和利率市场走势相关性较高。REITs的定位是在国债债券定期和纯股票投资工具之间，所以在资产管理方面做的比较好的情况下，股价跟收益会随着时间增长。目前国内许多一线城市，都有很多贵重的物业。所以，对于房地产开发商来说，资产证券化或者说真正意义上的REITs，在中国房地产市场，还有很大的发展空间。
    

财视中国：如今房地产融资收紧、住房管控趋于严格，这是否会对中国当前的REITs发展构成影响？
    

甘启善：过去两年，住宅房地产市场的发展从一线城市蔓延到二三线城市，政策从放松到收紧，三四线城市的去库存压力还在，所以在不同的区域，不同的城市，调控的力度、松紧都是不一样的。希望在土地价格以及住宅市场价格方面，政府能有稳定下来的措施。
    

财视中国：综合权衡之下，在现有政策框架下，国内REITs较为可行的模式是：公募基金+资产支持证券计划。如何看待这一模式？
    

甘启善：“公募基金+ABS”的模式是以收益权为主，而真正意义上的REITs是通过信托的方式来持有相关物业，以权益性为主，所以两者之间还是有一定差距。最主要在资产管理方面能否到位，以及资产本身营运、收益的能力，能否给投资者带来资产升值的保证，这都是一个过程。因为国内的金融市场处于快速发展阶段，监管当局也希望在每一个阶段性的发展中推出不同产品，来监测市场的反应。从长远的角度来说，真正意义上的REITs还是会出现的。
    

财视中国：目前REITs的发展仍面临一系列的问题和障碍，如何看待这一系列问题的潜在解决方案？
    

甘启善：从大的政策方向来看，是否有稳定的土地市场、房地产市场，对开发商来说是个关键。从投资者的角度来看，可能会关注税收的问题，但这个问题也不难克服，政府方面还是会调试一些有关税收方面的政策，来把REITs产品推出市场。反而融资以后，基金的出入和基金的投放，是监管当局比较关注的一点，政府在一个大的政策环境当中，会有相应的一些考虑。

责任编辑：小蒹